団地入居中・退去時にかかる修繕費と抑えるポイントについて。

こんにちは！神奈川県住宅供給公社の戸丸です。

賃貸住宅で生活していると、就学、就職、転勤、結婚等のライフイベントにより引越しで退去しなければならない局面が発生します。

賃貸借契約をした際、大家さんに敷金を納めたけど、入居中に汚してしまった部分などの修繕費がかさんでしまい「敷金だけでは足りなくなるのではないか」と心配した経験はありませんか？

今回は「団地」の入居中・退去時にかかる修繕費と抑えるポイントについてご紹介します。

退去時には原状回復が必要です

賃貸借契約では、退去時などには部屋を入居時の状態に戻す「原状回復」というものが必要になります。

入居時の状態に戻すと言っても、一般的には経年変化や通常の使用による損耗等の修繕にかかる費用は大家さんが負担するものです。

しかし、次のような場合には、借主の費用負担になります。

＜借主が修繕費を負担しなければならない場合＞

• 　　・大家さんに無断でお部屋の原状を変更した時
• 　　・大家さんの承諾を得て模様替えや工作を加えた状態で賃貸住宅を退去しようとする時
• 　　・故意・過失又は通常の使用方法に反する使用など借主の責めに帰すべき事由により生じた修繕等

要するに、借主に非がある場合は借主が責任を持って修繕費を負担しなければいけないというわけです。

（賃貸借契約書の特約事項に借主負担の記載がある場合は、特約事項が優先されますのでご注意下さい）

原状回復におけるトラブルとは？

賃貸借契約は大家さんと借主の当事者間の合意により締結されるため、原状回復にかかる内容について借主が想像していたものと異なる内容で契約締結されることにより、退去時に借主の修繕費負担についてトラブルとなるケースもあります。

大家さんにとっては多くの修繕費をもらいたいだろうし、借主にとっては修繕費を少なくしたいという相反する思惑によりトラブルに発展します。

トラブル防止のためのガイドライン

このようなトラブルを未然に防ぐために平成10年3月に国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を取りまとめ、その後、平成16年2月及び平成23年8月には、裁判事例及びＱ＆Ａの追加などの改訂がなされました。

国土交通省：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について

このガイドラインはあくまで目安であり、法律ではありません。

原状回復の問題は退去時に発生しますので、契約締結時に貸主にとって有利な内容となっていないかなど、ガイドラインを目安にして賃貸借契約書の原状回復に関する条項を事前に確認しておく必要があります。

修繕費用の負担を抑えるために

物件によっては入居中・退去時における修繕負担の内容を明確化した修繕負担区分表を用意している貸主もいますので、借主負担となる項目をチェックすることで、どのように生活すれば費用を抑えられるのかも見えてきます。

修繕費を抑えるメンテナンスのポイント

修繕費を抑えるために、チェックしたいメンテナンスポイントは次のような部分です。

＜メンテナンスポイント＞

• 　　・電球や水道のパッキンなど消耗品の取替え
• 　　・建具の作動不良
• 　　・排水管の詰りや汚損、破損など

これらは日頃から不具合などがないかメンテナンスを行い、早めに問題点を見つけることで費用負担を抑えることが可能となります。

作動不良や排水管の詰りなどを放置することで故障や事故に繋がると『善良なる管理者の注意義務』違反にあたり、費用負担が多くなることもありますので注意が必要です。

修繕費負担が大きくなりがちなケース

調理時に発生した油汚れ、お子さんの落書き、たばこのヤニなどを放置することで簡易な清掃では落ちなくなってしまうと、退去時に費用負担が多くなりますので、日頃からこまめに清掃することをオススメします。

また、誤った手入れによる変色・汚れや、故意又は過失による破損部分も退去時に費用負担が発生しますので、取扱説明書をよく読んで手入れ方法の内容を理解することも重要です。

リノベーション実施時の注意点

最近、芸能人が賃貸住宅のリノベーションを行うテレビ番組が放送されています。

原状回復を前提に簡易的な柱・壁を増設して部屋の使用勝手を変えたり、剥がし後の残らない壁材を貼ったりなどの工夫がされています。

おしゃれな部屋を目指して凝った内容のリノベーションであれ、簡易的な模様替えであれ、どんなにキレイな状態でも、貸主が原状回復免除を認めない限り、退去するときには原状回復が必要となります。

思わぬトラブルに発展しないよう、ご自身でリノベーションを実施する際は、事前に貸主に承諾を得てからにしましょう。

まとめ

今回のお話しのポイントは次の３点です。

・借主負担による原状回復は「故意・過失又は通常の使用方法に反する使用など借主の責めに帰すべき事由により生じた修繕等」による。

・原状回復をめぐるトラブルとガイドラインを目安に契約内容に問題ないか事前チェック。

・日頃からこまめな清掃やメンテナンスを欠かさないことが修繕費を抑えるポイント。

団地を賃貸管理しているところは、UR都市機構や地方住宅供給公社など公的団体が多く、入居中の修繕負担や退去時の負担内容をはっきりとさせているので、原状回復に関するトラブルに発展するケースは珍しいと思います。

私たちの『公社の賃貸』では原状回復をめぐるトラブルとガイドラインを元に、独自の修繕等の費用負担区分表を作成していますので、内容を正確に理解いただき団地生活を送ることが出来れば、退去時原状回復の負担が平均約30,000円※と費用負担を抑えることもできます。

（※平成28年度に退去した入居期間5年未満の方の平均負担額であり，全ての方がこの金額になるわけではありません。）

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