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賃貸の名義変更は可能?可能な例や手続き方法、注意点も!

2020.04.01

団地の知識

こんにちは! 神奈川県住宅供給公社の戸丸です。

やむを得ない理由で賃貸の名義変更をしたいという場合、名義変更自体は可能なのか、条件はあるのか、方法や流れなどを知っておきたいですよね。

結論から言うと、名義変更は賃貸であっても可能です!

ただし、条件があるので場合によっては認められないこともあります。

今回は名義変更が可能な理由や名義変更が必要となるケース例、手続き方法、注意点についてお話しします。

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賃貸の名義変更は可能!ただし例外や注意点も

賃貸でも名義変更は行えますが、名義変更の理由や賃貸契約の内容によっては出来ないこともあります。

前提として単身用の物件の場合、名義変更不可です。

その場合においては、新しい居住者で再契約をする必要があります。

入居者が契約者(名義人)本人であるため、名義を誰かに変更するという概念がもともと存在しないからです。

注意したいのは「友人や親子、兄弟間などで、名義はそのままにして入居者を入れ替えたい」という場合に、気軽な気持ちで勝手にやってしまうこと。

名義人と入居者が異なることが大家さんや管理人に知られてしまうと、退去させられることもあり、後々大問題に発展する可能性があります。

もし、次の入居者が賃貸物件で火災や水漏れなどのトラブルを起こした場合でも、補償をするのは名義人です。

家賃滞納も、もちろん名義人に請求が来ます。

入居者を勝手に変えるのは重大な契約違反であるとともに、思いもよらぬトラブルに巻き込まれることも!

許可なく安易な気持ちで、名義人と違う人物を入居させるのは絶対にやめましょう。

賃貸の名義変更をする必要があるケースと方法

一般的に賃貸物件の名義変更はどういった場合に行うことが多いのでしょう。

名義変更が必要になるケースで代表的なものと、それぞれの名義変更の方法についてご紹介していきます。

氏名が変わったとき

結婚などで苗字が変わった場合は名義変更が必要です。

会社の事務所として使うなど法人で借りている場合に、会社名のみが変わったときなども同じです。

氏名が変わったことが分かる身分証明書のコピーを求められることが多いようです。

もし、名義変更の手続きを怠った場合、家賃の引き落としが出来なかったり、契約更新などに関わる書類が届かなかったりする可能性もあります。

また、会社の家賃補助なども名義人が変更されていないと受けられなくなることもあるので、すみやかに変更の手続きをとりましょう。

名義人と死別・離別したとき

夫婦で住んでいて、死別や離別で名義人が変わる場合です。

夫が名義人で、死別または離別で入居の継続ができず、妻が引き続き住むといったケースでは、妻の名前に名義を変える必要があります。

この場合は審査を夫が受けているため、妻は改めて審査を受け直さなければならず、名義変更ではなく「再契約」の形になります。

ただし、大家さんや管理会社によっては、事務手数料のみで名義変更の手続きをしてくれるよう配慮してくれることもあり、ケースバイケースといったところです。

再契約になる場合、敷金は前の名義人に返され、新たに敷金を納める必要があります。

法人契約から個人契約にしたいとき

会社で借り上げていた部屋に退職後も住み続ける場合などが当てはまります。

会社名義になっているため、個人の名義に変更する必要があります。

この場合も再契約となり、敷金は会社に返金され、新たに敷金を支払わなければなりません。

同居したとき

結婚や同居によって入居者が増えるケースです。

名義人が住んでいる家に新しく入居者が増える場合は、新入居者の氏名などを大家さんや管理会社に伝える必要があります。

賃貸借契約書には同居人の氏名も明記する場合があるので、必ず連絡しましょう。

妻が名義人として住んでいる家に夫が入居したが、家賃補助などの関係から、夫に名義を変えたい場合は、新たに夫が入居審査を受けて再契約となります。

家族間の入れ替わりで入居するとき

兄弟が入れ替わりで入居することになり名義を変えたい場合、連帯保証人が親になっていれば、契約変更も審査の手間が減ります。

ただ、兄弟がどちらも社会人で収入を得ている場合は、家賃の支払い能力などを確かめるため、審査が必要になります。

基本的に敷金は前の名義人に返金されることになりますが、家族間なので次の名義人にスライドできないか大家さんまたは管理会社に相談してみましょう。

ルームシェアで名義人が引っ越すとき 

複数人でルームシェアをしていて、名義人が引っ越すときは名義変更が必要で、新たな名義人が審査を受けて再契約になります。

名義人は変わらず同居人が変わる場合は、大家さんまたは管理会社に必ず連絡しましょう。

賃貸の名義変更に必要な手続きや費用は?

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手続きの方法は、大家さんまたは管理会社に電話をし、名義変更をしたい旨を伝えます。

日程を決め、訪問して名義変更を行います。

一般的に必要なものとして、印鑑は持っていきましょう。

結婚に伴う氏名変更の場合、新しい氏名が分かる身分証明書(運転免許証など)があればOKでしょう。

再契約となる名義変更の場合は、前の名義人の契約解除と、次の名義人の再契約を同時に進めていきます。

次の名義人となる方は、通常の審査に必要となる以下のような書類を準備します。

・身分証明書
・在職証明書
・所得証明書
・連帯保証人の承諾書

あくまでも一例であり、必要な書類は大家さんや管理会社によって異なります。

審査にかかる時間は1~2週間ほどです。

名義変更の手数料に決まりはなく、1万円から家賃1ヶ月分のことが多いようです。

仲介手数料や保証料(保証会社を利用した場合)、入居者保険料なども合わせてかかることがあります。

再契約になった場合は敷金や礼金などの初期費用を改めて支払う必要がある場合もありますが、交渉次第で支払わなくても済む場合もあるので、必ず相談しましょう。

原状回復についても決まりはなく、本来であれば名義人の変更前は前名義人の補償の範囲ですが、家具などがある状態での家の状態のチェックは難しいため、大家さんまたは管理会社に確認しましょう。

目で見える範囲に明らかに大きな傷や穴が開いているなどしているときは、前の名義人に原状回復責任があります。

まとめ

・賃貸での名義変更は、単身用の物件ではできません。苗字が変わるなど「氏名変更」の場合のみ対応可能です。

・死別や離別、法人契約から個人契約、同居で名義人が変わる場合など、名義人を変更するケースはいくつかありますが、ほとんどの場合において、新たな名義人が審査を受けなおす「再契約」という形になります。

・同居するメンバーが変わる場合も必ず大家さんまたは管理会社に連絡を入れましょう。

・氏名変更の場合は、印鑑と身分証明書で手続きはOKでしょう。再契約の場合は審査を受ける必要がありますので、通常の審査と同じ書類を揃えます。手数料に決まりはありませんが、1万円~家賃1ヶ月分くらいが多いようです。再契約になった場合は初期費用を改めて支払う必要がある場合もありますが、交渉次第で支払わなくても済むこともあります。

・原状回復責任は前名義人にありますが、家具などがある状態でのチェックは難しいため、大家さんまたは管理会社に対応を確認しましょう。

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